Le secteur des locations touristiques n’échappe pas aux grandes mutations du tourisme. Ces dernières années, la montée en puissance des plateformes de réservation a profondément modifié les pratiques, les modèles économiques… et les équilibres du marché.
C’est dans ce contexte que l’Union européenne a adopté le Règlement (UE) 2024/1028, un texte qui pourrait sembler technique au premier abord, mais dont les implications sont bien concrètes pour les hébergeurs et les plateformes numériques de location de courte durée.
Derrière cette réglementation, une ambition claire : mieux comprendre, mieux encadrer et, à terme, mieux structurer la location touristique de courte durée en Europe.
1. Un marché dynamique… mais encore mal connu
La location de courte durée s’est développée à une vitesse impressionnante. Aujourd’hui, il est possible de proposer un hébergement en quelques clics, à une clientèle internationale, sans passer par les circuits traditionnels.
Cette accessibilité a permis à de nombreux porteurs de projet de se lancer, mais elle a aussi rendu le marché plus difficile à appréhender pour les pouvoirs publics.
Dans de nombreuses régions, les autorités ne disposent pas d’une vision précise du nombre de logements proposés à la location, de leur fréquence d’exploitation ou encore du profil des exploitants. Cette absence de données fiables limite leur capacité à adapter les politiques publiques, qu’il s’agisse de tourisme, de logement ou d’aménagement du territoire.
Le règlement européen intervient donc pour combler ce manque. Il ne cherche pas à freiner le développement du secteur, mais plutôt à lui donner un cadre plus lisible, basé sur des informations concrètes et harmonisées à l’échelle européenne.
2. Un cadre qui concerne presque tous les acteurs
L’une des caractéristiques importantes de ce règlement est son champ d’application très large. Il ne vise pas uniquement les grands opérateurs ou les investisseurs professionnels.
En réalité, toute personne qui propose un hébergement à la location de courte durée contre rémunération est concernée, qu’il s’agisse d’une activité principale ou occasionnelle. Cela inclut donc aussi bien les propriétaires de gîtes et chambres d’hôtes que les particuliers qui louent ponctuellement leur bien.
Mais le texte ne s’arrête pas là. Il intègre également les intermédiaires, comme les conciergeries ou les agences, et surtout les plateformes numériques, qui deviennent les véritables pivots du système.
3. L’enregistrement des logements : vers plus de traçabilité
Au cœur du dispositif, on retrouve une mesure clé : la possibilité pour les États membres de généraliser les systèmes d’enregistrement des hébergements.
Concrètement, cela signifie que chaque logement pourra être associé à un numéro d’identification unique. Pour obtenir ce numéro, les hébergeurs devront fournir un certain nombre d’informations relatives à leur activité : identité, caractéristiques du bien, modalités d’exploitation.
En Wallonie, tout exploitant d’un hébergement touristique doit l’enregistrer avant sa mise en location auprès de Tourisme Wallonie. Lorsque cette démarche est effectuée, l’exploitant reçoit un numéro d’enregistrement.
Ce mécanisme n’est pas entièrement nouveau, mais le règlement lui donne une dimension plus structurée et surtout plus interconnectée. Il ne s’agit plus simplement d’une formalité administrative locale, mais d’un élément central dans un système européen de suivi du secteur.
Cette évolution marque un changement important : la location touristique devient une activité pleinement identifiable et traçable, au même titre que d’autres activités économiques.
4. Le rôle déterminant des plateformes (Airbnb, Booking, Expedia…)
S’il fallait retenir un seul changement majeur, ce serait sans doute celui-ci : les plateformes de réservation ne sont plus de simples vitrines commerciales.
Le règlement leur confère un rôle actif dans la régulation du marché. Elles devront désormais vérifier les informations fournies par les hébergeurs, s’assurer de la validité des numéros d’enregistrement et collecter des données sur l’activité des logements.
Ces informations devront ensuite être transmises aux autorités publiques via des systèmes standardisés.
Pour les hébergeurs, cela change profondément la donne. La conformité ne sera plus seulement contrôlée de manière ponctuelle par les administrations, mais intégrée directement dans le fonctionnement des plateformes.
L’article 7, paragraphe 1er du règlement indique:
“Les plateformes numériques de location de courte durée doivent :
a) concevoir et organiser leur interface en ligne de manière que les hôtes déclarent eux-mêmes si l’unité proposée pour les services de location de logements de courte durée est située dans une zone où une procédure d’enregistrement a été mise en place ou s’applique;
b) concevoir et organiser leur interface en ligne de manière que les hôtes puissent permettre aux utilisateurs d’identifier l’unité au moyen d’un numéro d’enregistrement, et veiller à ce que les hôtes aient renseigné un numéro d’enregistrement avant d’autoriser l’offre de services de location de logements de courte durée, lorsque l’hôte déclare que l’unité proposée pour les services de location de logements de courte durée est située dans une zone où une procédure d’enregistrement a été mise en place ou s’applique, et afficher ce numéro d’enregistrement de manière claire comme partie intégrante du référencement;
c) déployer des efforts raisonnables pour vérifier de manière aléatoire et régulière les déclarations des hôtes concernant l’existence ou non d’une procédure d’enregistrement, en tenant compte de la liste mise à disposition en vertu de l’article 13, paragraphe 1, point a), et, lorsqu’une telle procédure existe, vérifier la validité du numéro d’enregistrement renseigné par l’hôte, en utilisant les moyens techniques proposés par les points d’entrée numériques uniques visés à l’article 10, paragraphe 2, point b), après avoir permis à l’hôte de proposer des services de location de logements de courte durée.“
De plus, l’article 8 du règlement indique :
“Les plateformes numériques de location de courte durée, lorsqu’elles reçoivent les informations visées à l’article 7, paragraphe 1, point a), et avant d’autoriser l’hôte concerné à utiliser ses services, mettent tout en œuvre en utilisant les listes mises à disposition conformément à l’article 13, paragraphe 1, point a), pour évaluer si la déclaration visée à l’article 7, paragraphe 1, point a), dont les hôtes sont les seuls responsables aux fins du présent règlement, est complète, à condition que cette évaluation puisse être effectuée de manière proportionnée au moyen d’outils automatisés, comme prévu à l’article 10. L’application du présent article ne donne lieu à aucune obligation générale de surveillance.“
En pratique, une annonce non conforme pourrait être refusée ou retirée automatiquement. Autrement dit, la conformité devient une condition d’accès au marché, et non plus une simple obligation administrative.
5. La donnée au cœur du nouveau système
L’un des apports les plus structurants du règlement réside dans l’organisation du partage de données. Chaque État membre devra mettre en place un point d’entrée numérique permettant de centraliser les informations transmises par les plateformes.
Ce dispositif vise à standardiser les échanges et à faciliter leur exploitation par les autorités.
Les données concernées porteront notamment sur l’activité des logements : nombre de nuitées, fréquence de location, caractéristiques des hébergements. À terme, ces informations permettront d’obtenir une vision beaucoup plus fine du marché.
Cette évolution traduit une tendance de fond : le secteur du tourisme, comme beaucoup d’autres, entre dans une logique de pilotage par la donnée. Les décisions publiques pourront ainsi s’appuyer sur des éléments objectifs plutôt que sur des estimations.
6. Une harmonisation européenne… sans uniformisation totale
Il est important de souligner que ce règlement ne remplace pas les règles existantes au niveau national ou régional. Il vient plutôt s’y superposer, en harmonisant les outils et les mécanismes de suivi.
Les États membres conservent leur liberté pour encadrer la location touristique selon leurs priorités. Ils peuvent, par exemple, limiter le nombre de nuitées autorisées, imposer des conditions spécifiques ou définir des normes de qualité.
Pour les hébergeurs wallons, cela signifie que la réglementation régionale restent pleinement d’application. En revanche, leur mise en œuvre pourrait devenir plus rigoureuse grâce aux nouveaux outils de contrôle.
7. Vers un renforcement des contrôles
L’accès à des données plus fiables et plus régulières va mécaniquement renforcer les capacités de contrôle des autorités.
Là où certaines situations pouvaient auparavant passer inaperçues, il sera désormais plus facile d’identifier les anomalies ou les activités non conformes.
Ce changement ne doit pas être perçu uniquement comme une contrainte. Il participe aussi à rééquilibrer le marché en limitant les pratiques irrégulières et en valorisant les hébergeurs qui respectent les règles.
On assiste ainsi à une évolution vers un environnement plus transparent, où la concurrence repose davantage sur la qualité de l’offre que sur des écarts de conformité.
8. Une mise en œuvre progressive
Bien que le règlement soit entré en vigueur en mai 2024, son application par les Etats membres doit effectuée au plus tard le 20 mai 2026. Ce délai n’est pas anodin : il laisse le temps aux États membres de mettre en place les infrastructures nécessaires et aux acteurs du secteur de s’adapter.
Dans les faits, certaines évolutions pourraient apparaître progressivement, notamment du côté des plateformes, qui anticipent déjà ces nouvelles obligations.
9. Ce que cela change réellement pour les hébergeurs
Au-delà des aspects techniques, ce règlement marque une étape importante dans la transformation du secteur.
Il contribue à faire évoluer la location touristique vers un modèle plus structuré et plus professionnel. Les hébergeurs devront être plus rigoureux dans la gestion de leur activité, notamment en matière administrative et déclarative.
Dans le même temps, cette évolution peut aussi être perçue comme une opportunité. En clarifiant les règles du jeu et en renforçant les contrôles, elle tend à valoriser les acteurs qui s’inscrivent dans une démarche qualitative et conforme.
10. Un accompagnement plus que jamais essentiel
Face à ces évolutions, l’accompagnement joue un rôle clé. Comprendre les obligations, les interpréter correctement et les appliquer concrètement nécessite du temps et de l’expertise.
C’est précisément dans ce contexte que la Fédération des Gîtes et Chambres d’hôtes de Wallonie a un rôle à jouer, en aidant les hébergeurs à naviguer dans cet environnement réglementaire en mutation.
Conclusion : un tournant vers un secteur plus mature
Le règlement européen 2024/1028 ne bouleverse pas immédiatement les pratiques du jour au lendemain. En revanche, il pose les bases d’un changement profond et durable.
En plaçant la transparence et la donnée au cœur du système, il amorce une évolution vers un secteur plus lisible, plus encadré et plus professionnel.
Pour les hébergeurs, l’enjeu est clair : s’adapter à ce nouveau cadre, mais aussi en tirer parti pour renforcer la crédibilité et la pérennité de leur activité.
